Les loyers sont gelés dans les passoires thermiques classés F et G

C’est la première échéance d’un calendrier qui mènera les propriétaires jusqu’en 2034. La loi Climat et résilience, issue des travaux de la Convention citoyenne pour le climat et adoptée en août 2021, a fixé un certain nombre de contraintes, notamment à destination des bailleurs, pour déclencher des travaux de rénovation énergétique dans les logements qu’ils louent. Depuis le 24 août, soit à la date anniversaire du texte, les loyers sont gelés dans les passoires thermiques, c’est-à-dire dans les biens classés F et G en diagnostic de performance énergétique (DPE).

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Depuis 2021, il était déjà interdit d’augmenter le bail au-delà de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) dans ces mêmes logements, lorsqu’ils se situent dans les zones tendues, à la relocation ou au renouvellement du bail. On rappelle que, dans les 28 agglomérations soumises à l’encadrement des niveaux de loyers, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà du dernier IRL au moment de relouer son bien ou de le renouveler… sauf si le loyer est manifestement sous-évalué ou s’il a entrepris de gros travaux d’amélioration. Depuis l’an dernier, ces deux dispositions dérogatoires sont conditionnées à l’atteinte de la classe E de DPE : en-dessous, le loyer ne peut, pour l’heure, être augmenté que dans les limites de l’IRL.

Plus de révision annuelle en cours de bail

Mais depuis le 24 août, il n'est même plus possible d’augmenter le loyer selon le dernier IRL au moment de renouveler le bail ou d’en établir un nouveau, tant que le bien est noté F ou G. La loi Climat et résilience va encore plus loin, puisqu’elle étend ce gel à tout le territoire. Mais surtout, il est effectif à tous les stades locatifs, puisque le texte précise que l’interdiction est applicable aux baux conclus, renouvelés et même tacitement reconduits à partir de cette date. Ce qui signifie que, dans les passoires thermiques, il n'est plus possible :

• d’augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d'établir un nouveau bail ;
• de proposer une augmentation de loyer au locataire lors du renouvellement du bail ;
• de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail.

Rappelons au passage que les locataires sont désormais mieux informés sur la performance du bien qu’ils s’apprêtent à louer puisque, depuis le 1er janvier, en plus d’afficher la note de DPE, les annonces de locations des passoires thermiques doivent obligatoirement mentionner que le bien présente une consommation énergétique excessive.

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Interdiction de location

On rappelle aussi que c’est à partir de l’année prochaine que l’interdiction de location des logements énergivores entrera (progressivement) en vigueur. Les biens dont la consommation dépasse 450 kilowattheures par mètre carré et par an seront considérés comme indécents à partir du 1er janvier 2023 et donc impropres à la location (environ 140.000 logements selon le dernier décompte). Puis ce sera au tour des biens de la classe G au 1er janvier 2025, à ceux de la classe F au 1er janvier 2028, et enfin à tous les logements de la classe E au 1er janvier 2034. En outre-mer, ces délais sont aménagés et ne s’appliqueront qu’à compter du 1er janvier 2028.

Vous l’aurez compris, le temps presse pour les propriétaires louant des logements énergivores, qui vont rapidement devoir engager des travaux s’ils veulent augmenter le prix de leurs locations… Ou même bientôt tout simplement louer. Au 1er semestre 2022, seuls 6.322 bailleurs ont sollicité l’aide MaPrimeRénov’ pour engager des travaux dans leurs biens mis en location.