Immobilier en 2021 : résilience du marché du crédit malgré la crise
Le marché du crédit immobilier a continué de résister en 2021, en dépit de la persistance de la crise. Tous les indicateurs sont restés au vert malgré le durcissement des conditions d’octroi des prêts. Les primo-accédants sont les plus dynamiques, avec une proportion de 66 %. En revanche, le recul de la part des investisseurs locatifs se poursuit. Elle était de 12 % en 2021, contre 15 % en 2019. Découvrez plus de détails dans cet article.
Un impact visible de la hausse des prix de l’immobilier sur les primo-accédants
En 2021, une grande partie des dossiers montés par CAFPI (89,4 %) concernent des acquisitions immobilières. Depuis 2019, une progression de +4,2 % du montant moyen emprunté par les primo-accédants a été constatée. Ce montant s’est établi en moyenne à 232 900 euros en 2021.
En effet, l’enveloppe allouée au projet immobilier doit s’aligner sur la hausse des prix. C’est la conséquence de taux bas et du déséquilibre entre l’offre et la demande dans l’immobilier.
L’envolée des prix du mètre carré a aussi entraîné la hausse du revenu annuel nécessaire pour permettre à un primo-accédant d’acheter un bien. Ainsi, le revenu annuel d’un emprunteur seul s’élève en moyenne à 32 096 euros en 2021. Par conséquent, on observe une progression de +2,9 % par rapport à 2019. Le revenu annuel d’un couple est en moyenne de 55 489 euros (+3,6 % en comparaison à 2019). Le taux d’apport personnel a également augmenté. Il est, en effet, passé de 15 % à 16,5 %, de 2019 à 2021.
“ Ces augmentations traduisent la tension sur les prix des biens ainsi qu’un resserrement des critères d’octroi des banques.” – Olivier Lendrevie, Président de CAFPI.
Un portrait-robot de l’emprunteur primo-accédant en 2021
En 2021, les emprunteurs primo-accédants sont âgés en moyenne de 35 ans. 74 % d’entre eux ont un contrat de travail indéterminé. 82 % ont acheté dans l’ancien et ont emprunté environ 233 000 euros sur 25 ans. 60 % d’entre eux se sont tournés vers les maisons.
Une durée de prêt immobilier plus longue pour les accédants
Depuis 2019, les accédants subissent la hausse des prix de l’immobilier. Une forte croissance du montant moyen emprunté (+8,6 %), soit 385 400 euros en 2021, a ainsi été constatée. L’endettement des accédants a donc augmenté de +113 jours. Il est passé de 5,83 années de revenus nets en 2019 à 6,14 années de revenus nets en 2021.
Dans ce contexte, ce type d’emprunteur est amené à allonger davantage sa durée de prêt. 58,6 % des accédants ont ainsi conclu des crédits sur 25 ans ou plus en 2021, contre 53 % en 2019.
La durée initiale de prêt progresse de +9 mois en deux ans. Selon Olivier Lendrevie, Président de CAFPI, cet allongement de la durée est dû au plafonnement des mensualités à 35 % des revenus nets (normes HCSF).
Une augmentation du revenu annuel nécessaire pour investir
Le durcissement des conditions d’emprunt imposées par les banques s’est aussi fait sentir chez les investisseurs locatifs. Ainsi, le taux d’apport a progressé de +1,2 % en deux ans (12,1 % en 2019, contre 13,3 % en 2021). Par ailleurs, une augmentation de +5,4 % du revenu annuel moyen par famille a été observée. Ce revenu annuel a atteint 78 500 euros en 2021.
D’après Olivier Lendrevie, la durée de prêt immobilier de l’investisseur locatif privé s’est allongée de +9 mois entre 2019 et 2021. De plus, la part des investisseurs qui ont emprunté en 2021 a connu une baisse de 3 % en deux ans. Ce recul résulte du fait que les revenus locatifs sont considérés autrement dans le calcul du taux d’endettement. La capacité d’emprunt des investisseurs privés a ainsi diminué.
La possibilité que les taux restent bas en 2022
Selon Olivier Lendrevie, les taux de crédit immobilier devraient garder leur niveau historiquement bas en 2022. Ce serait une opportunité pour les porteurs de projets.
Cette prévision se déduit du fait que les excédents de liquidité des banques françaises sont particulièrement élevés. D’ailleurs, le taux directeur de la BCE reste négatif. En revanche, les prix de l’immobilier pourraient toujours grimper, à cause des taux bas et du déficit de l’offre de logements dans le neuf.
Un autre point à considérer : les règles du HCSF sont obligatoires à partir du 1er janvier 2022. Celles-ci favorisent, en effet, l’exclusion de certains ménages, particulièrement des primo-accédants, du marché du crédit. D’après les experts de CAFPI, 10 à 15 % des primo-accédants doivent aujourd’hui réétudier leur projet immobilier. Alors que ces derniers auraient pu être financés avant l’entrée en vigueur de ces règles.
En effet, ces emprunteurs pourront notamment solliciter l’aide de leurs proches pour constituer leur apport. Ils pourront négocier une baisse du prix du bien ou reporter complètement leur projet pour se constituer un patrimoine plus important. Selon Olivier Lendrevie, chaque emprunteur doit bien préparer sa demande de financement. Cela n’a jamais été aussi essentiel !